Een toekomstbestendige school begint bij strategisch vastgoedbeheer

Veel schoolgebouwen in Nederland zijn verouderd. Ze stammen uit de jaren zeventig, voldoen technisch en functioneel niet meer aan de eisen van deze tijd, maar worden nog volop gebruikt. Nieuwbouw laat vaak op zich wachten door beperkte financiële middelen bij gemeenten. Voor schoolbesturen levert dat een lastige puzzel op: investeren in gebouwen waarvan niet zeker is of ze op termijn nog blijven staan. Tegelijkertijd komt er nieuwe wetgeving aan die zowel schoolbesturen als gemeenten verplicht om structureel vooruit te kijken.

Maar hoe maak je zulke keuzes zonder goed overzicht? Veel besturen weten niet precies wat ze beheren, in welke staat hun gebouwen verkeren en waar de grootste risico’s liggen. Vastgoedbeheer is vaak versnipperd en niet structureel belegd. Juist daarom is er behoefte aan een strategische, integrale aanpak.

Van bijzaak naar beleidszaak

In veel schoolorganisaties is vastgoedbeheer lange tijd een bijzaak geweest. De aandacht gaat logischerwijs naar het primaire proces: onderwijs. Maar, inmiddels zijn de eisen en verantwoordelijkheden sterk toegenomen. Denk aan strengere duurzaamheidseisen, veranderende bekostiging en meer taken bij schoolbesturen.

Dat merken Vea Puts en Thom Vermeulen, beiden senior vastgoedadviseur bij Anculus, dagelijks. “We komen binnen bij besturen waar vastgoedbeheer nooit structureel is ingericht,” zegt Thom. “Er is geen inzicht in langetermijnkosten en geen helder plan. Dan wordt het lastig om gerichte keuzes te maken.”

Ook basisinformatie ontbreekt vaak. “Zeker bij kleinere besturen zie je dat ze niet precies weten hoeveel vierkante meter ze beheren of welke afspraken er zijn rondom onderhoudsverantwoordelijkheden,” vult Vea aan. “En als je dat niet weet, kun je ook niet sturen op kosten of kwaliteit.”

De gevolgen zijn zichtbaar. Onderhoudsbesluiten worden daardoor ad hoc genomen, investeringen zijn onvoldoende onderbouwd en gesprekken met gemeenten missen een strategisch kader. Dat leidt tot financiële risico’s en onduidelijkheid over de toekomst van het gebouwenbestand.

Nieuwe wetgeving vraagt om een nieuwe aanpak

Tegelijkertijd neemt de druk toe. De Wet planmatige en doelmatige aanpak onderwijshuisvesting, aangekondigd in 2020, vraagt om een gezamenlijke langetermijnplanning van zestien jaar. De eerste vier jaar van het Integraal Huisvestingsplan (IHP) worden bindend voor zowel schoolbesturen als gemeenten.

Hoewel de wet op z’n vroegst per 1 januari 2026 in werking treedt, hanteren veel gemeenten en besturen deze lijn al. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van wat in de eerste vier jaar is opgenomen. Staat een gebouw daar niet in, dan hoeft er ook geen financiering beschikbaar te zijn.

Dat maakt het IHP allesbehalve vrijblijvend. Schoolbesturen moeten stevig aan tafel zitten met een onderbouwd verhaal. “Als je daar met verouderde of onvolledige data zit, loop je achter de feiten aan,” zegt Thom.

Daarnaast zorgt de zogenoemde componentenbenadering voor extra druk. Die verplicht schoolbesturen om toekomstige onderhoudskosten preciezer te reserveren in hun jaarverslaggeving. “Waar voorheen werd gedoogd dat de voorziening met een simpele rekensom werd bepaald, moet nu elke euro onderbouwd zijn,” aldus Thom. “Als je MJOP niet klopt, moet je onnodig veel reserveren. Dat zet je exploitatie direct onder druk.”

De combinatie van verouderde gebouwen, financiële druk en langetermijnverplichtingen vraagt om strategisch vastgoedbeheer.

Van losse plannen naar één samenhangend geheel

Anculus ondersteunt schoolbesturen met een integrale aanpak waarin onderhoud (MJOP), investeringen (MJIP) en huisvestingsopgaven samenkomen in één portefeuille. Geen losse plannen, maar één strategisch overzicht.

““We kijken naar het totaalplaatje,” zegt Vea. “De technische staat, maar ook de ambities van het bestuur, duurzaamheid en functionaliteit. Dit alles vormt de basis voor het IHP-gesprek.” Wat de aanpak onderscheidt, is de jaarlijkse actualisatie. “Een MJOP die vijf jaar op de plank ligt, sluit niet meer aan op de werkelijkheid,” vult Thom aan. “Wij actualiseren jaarlijks en vertalen dat direct naar begroting en prioriteiten.”

Zo voorkom je onnodige investeringen in gebouwen die binnenkort verdwijnen, of onderhoud op locaties waarvan de toekomst onzeker is. Door actueel te blijven, ontstaat echte sturingskracht.

Een rapportage die in de praktijk werkt

De jaarlijkse portefeuillerapportage van Anculus toont hoe kosten, opbrengsten en beleidsdoelen zich tot elkaar verhouden. Ze maakt zichtbaar waar onderhoudskosten uit de pas lopen of waar leegstand leidt tot financiële druk. “Soms onderhoud je honderden vierkante meters zonder dat daar bekostiging tegenover staat,” zegt Thom. “Besturen staan vaak versteld van wat normatieve leegstand werkelijk kost.”

Vea benadrukt het belang van de vertaalslag. “We laten zien waar bijsturing nodig is. Is een ruimte nog nodig? Kun je anders inzetten op gebruik of verhuur? En past het gemeentelijk beleid nog bij de onderwijsambities van het bestuur?”

De combinatie van data, analyse en advies geeft schoolbesturen grip, zowel intern als aan tafel met gemeenten.

EduMare: sturen op basis van inzicht

Onderwijsgroep EduMare beheert dertig locaties in drie gemeenten. Elk stelde een eigen IHP op, wat dreigde te leiden tot versnipperde besluitvorming. “Dan ben je vooral aan het reageren op gemeentelijk beleid, terwijl je juist zelf regie wilt voeren,” zegt Vea.

Anculus hielp met het opstellen van een strategisch vastgoedbeleid en actualiseerde dit jaarlijks. Voor sommige gebouwen werden scenario’s uitgewerkt, in afwachting van gemeentelijke besluitvorming. “Op enkele locaties is bewust gewacht met investeren,” vertelt Thom. “Zo konden we flexibel inspelen op hoe plannen zich ontwikkelden.”

Dat leidde tot duidelijke resultaten: op 21 locaties wordt het binnenklimaat verbeterd, op 23 gebouwen komen zonnepanelen. En op locaties waar vervanging op korte termijn werd verwacht, is onderhoud bewust beperkt.

Onderwijs zonder zorgen begint bij vastgoed met beleid

De praktijk laat zien: wie integraal kijkt naar onderhoud, investeringen en huisvestingsopgaven, houdt grip. Door jaarlijks te actualiseren en te sturen op basis van beleid, ontstaat rust en overzicht. Besturen weten wat ze hebben, wat het kost en waar ze op moeten anticiperen. “Als je het goed organiseert, voorkom je verrassingen,” zegt Thom. “En dan kun je als bestuurder doen waar het echt om draait: zorgen voor goed onderwijs.”

Wilt u ook meer grip op uw vastgoedportefeuille?

Neem vrijblijvend contact op. Wij denken graag met u mee.

Contact opnemen

‍